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融资遭全面围剿,债务倾压,房企如何突围?
作者:管理员    发布于:2018-07-29 19:10:22    文字:【】【】【
摘要:融资遭全面围剿,债务倾压,房企如何突围?

“你只看到了我的光鲜,却没看到我背后的艰辛。”用这句话来描述现下房企的处境,再好不过。

  2018年上半年,受《资管新规》落地影响,房企融资渠道受限加剧。资金面总体紧缩,房企到位资金增速下跌;多个渠道资金增速持续下滑;信托、委托贷款等传统的非标资金渠道减少额持续扩大,居民按揭贷款同比增速放缓,房地产行业资金收紧态势持续加剧。资产证券化产品不受《资管新规》影响,且得到政策支持,ABS与类REITs产品发行规模大幅上涨。

  一、上半年金融政策导向:房企融资渠道受限,大力支持住房租赁ABS、类REITs发展

  4月25日,中国证监会和住房城乡建设部联合发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》称,重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品,积极推动多类型具有债权性质的资产证券化产品,试点发行房地产投资信托基金(REITs)。

  4月27日,《关于规范金融机构资产管理业务的指导意见》正式出台。《资管新规》重点对房企放贷做了规范要求,通道类信托业务将受到挤压。资管新规对资管产品的杠杆、投向、嵌套等限制后,传统非标产品灵活度明显低于不受限的ABS产品,而监管部门鼓励私募股权基金作为类REITs载体,再加上住房租赁融资政策的“开道”,365bet提不了款怎么办房企选择通过类REITs进行出表融资。

  5月17日,国家发改委、财政部共同发布《关于完善市场约束机制严格防范外债风险和地方债务风险的通知》,要求房地产企业境外发债主要用于偿还到期债务,限制房地产企业外债资金投资境内外房地产项目、补充运营资金等,要求企业提交资金用途承诺。在该政策的影响下,2018年上半年,房企到位资金增速出现小幅回落。

  7月20日,央行发布《关于进一步明确规范金融机构资产管理业务指导意见有关事项的通知》,对金融机构“非标”回表作出调整,缓解回表压力。资管新规细则一定程度上放缓去杠杆的节奏,打破刚兑,消除嵌套,但统一监管等原则并未改变,去杠杆的大方向依旧未变。

  资管新规严格规范房地产企业融资渠道与方式,严控信托,保险资管等非标融资。规管新规的定位365bet提不了款怎么办以短期理财为主,因此资金流向房地产领域的支持力度会明显减弱。尽管资管新规对房企融资影响巨大,但没有限制资产证券化,加之受政策引导,未来我国住房租赁市场发展势头将会保持强劲,从而带动住房租赁ABS与类REITs快速发展。

  资金面总体紧缩,房企到位资金增速下跌;多个渠道资金增速持续下滑

  1、房企到位资金增速小幅下跌,国内贷款持续下降,融资艰难

  据国家统计局刚刚发布的2018年1-6月份全国房地产开发投资和销售情况数据显示:1-6月,房企到位资金同比增长4.6%,较1-5月回落0.5个百分点。

  强监管形势下,房企到位资金增速小幅回落。从到位资金来源分析,国内贷款连续3个月负增长,1-6月累计下降7.9%;个人按揭贷款持续下降4.0%,房企贷款依然受到银行严格限制。资管新规正式落地以后,加大外汇资金管制力度,利用外资更是进一步下降73.1%,1-6月仅有28亿元。

  融资渠道不断收紧,房企只能开拓其他融资渠道,利用自筹资金与销售前期回款补充现金流。定金及预收款成为房企第一大资金来源,1-6月定金及预收款达到26123亿元,同比增长12.5%,增速较1-5月下降0.2个百分点。

  随着监管的不断加深,房地产到位资金将会持续减少。目前银行严控信托、委托等非标资金流入房地产行业,加之各地针对违规销售行为打击力度加大,房企为了快速回笼资金,预计下半年将会加快推盘,增加供给。图1:全国房地产开发企业本年到位资金增速

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  2、房地产贷款增速回落保障房支持力度不减


  房地产贷款增速回落,2018年6月末,人民币房地产贷款余额35.78万亿元,同比增长20.4%,增速比上年末回落0.5个百分点,上半年增加3.54万亿元。个人住房贷款增速也有所回落,个人住房贷款余额23.84万亿元,同比增长18.6%,增速比上年末回落3.6个百分点。

  保障房支持力度不减。上半年房地产开发贷款余额81800亿元,同比增长27.7%。其中保障性住房开发贷款余额为40800亿元,同比增长37.4%,增速放缓;地产开发贷款余额14600万亿元,同比增长7.1%。国家对保障房政策支持力度不断加大,一定程度上促进房地产开发贷款余额的增加,加之新的三年棚改计划火热进行中,保障房开发建设将是资金投入重点。图2:2017年—2018年上半年房地产开发贷款情况(亿元)

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  3、委托贷款、信托贷款融资增量跌幅扩大,房企非标融资渠道受限持续加剧


  根据央行公布上半年社会融资及贷款规模数据显示:上半年社会融资规模增量累计为9.1万亿元,比上年同期少2.03万亿元。委托贷款减少8008亿元,同比多减1.4万亿元;信托贷款减少1863亿元,同比多减1.5万亿元,两者合计减少量超过同期社融总减少量。

  6月份社会融资规模增量为11816亿元,较5月份社会融资规模增量7608亿元,环比上涨55.31%,同比下跌33.31%。6月份委托贷款减少1643亿元,同比多减1611亿元,委托贷款连续6个月同比减少;资管新规从落地到满月的5月,信托贷款减少904亿元;截止6月,信托贷款减少1623亿元,环比降幅扩大79.54%。

  2018年以来,监管部门不断加强房地产相关领域融资监控,不断规范地方政府举债行为,因此流入房地产行业的委托贷款和信托贷款量大幅减少。从趋势上来看,资管调控并未有放松迹象,而房地产市场方面,调控高压下市场增速持续减缓,房企销售额增速回落,资金回流困难,还款压力短期内仍然较大,预计下半年社会融资规模增量将会继续小幅下跌或保持稳定。图3:2017年以来社会融资规模增量及2018年信托、委托贷款增量(亿元)

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  4、居民按揭贷款增量下降,同比去年6月下降7.05%


  今年的按揭贷款金额比去年有所减少,(基于房地产市场调控需要以及防范金融风险需求,新增贷款中按揭贷款投向被进一步限制,居民中长期贷款这一基本上可以视同为按揭贷款的数据。)6月份居民按揭贷款增加4513亿元,环比上涨15.04%;同比去年6月按揭贷款4855亿元,下降7.05%。

  由2018年以来按揭贷款增量数据可以看出,上半年居民按揭贷款整体呈现上涨趋势,表明房地产市场较为活跃。尽管各地都在严控房地产市场,但一方面受人才引进政策的影响,各地落户政策放宽,一定程度上使得需求上涨;另一方面,政策对于房地产市场乱象的打击和治理,使得交易市场越来越规范,在一定程度上促进了房地产市场的交易,进而使得居民按揭贷款增量一定程度呈现上涨趋势。

  但是这两个利好都只能在短期内通过改善房地产市场来增加需求,并不能为其发展提供长期动力;红利结束后,市场将会趋于稳定。图4:按揭贷款增量及同环比增长

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  5、全国首套房贷平均利率持续上涨18个月


  2018年6月全国首套房贷款平均利率为5.64%,相当于基准利率1.151倍,环比扩大0.71个百分点,同比去年6月首套房贷款平均利率4.89%,扩大0.75个百分点。6月份,全国首套房贷款平均利率持续上涨,上涨幅度较5月扩大。利率的不断上涨意味着房贷及房地产市场的门槛不断提高,增加了大部分刚需购房者的压力。但从长远来看,房贷利率的不断增加会使投机者的成本越来越高,迫使其主动退出房地产市场,最终有利于供需矛盾的缓和,进而保证房地产市场的进一步稳定。图5:全国首套房贷款平均利率

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  三、房企还债压力大,ABS、REITs发行规模不断扩大


  1、2018迎来房企还债高峰,债券还款额超4000亿元

  欠的债总是要还的,今年下半年压力会更大。2014年下半年,由于国家对发行主体扩容和审批机制的改革,2015-2016年房企发债规模大幅放量。发债类型多数为3+2、2+1年的还本付息期限结构,其中3年期公司债作为当时主要发行品种之一将于今年下半年开始还债。预计2018年下半年房企待还债券额超4000亿元,房企还债压力大。图6:全国房地产企业债券余额(亿元)

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  2、ABS作为新型融资工具,发行规模不断扩大


  因相关部门对ABS、类REITs的支持,截止到2018年上半年,全国房企发行ABS规模达到521.49亿元,占2017年全年的58.61%。强监管、去杆杠背景下,房企常规的融资渠道受限,ABS作为近几年新兴的房企融资工具颇受欢迎,融资规模不断扩大。

  在房地产调控力度不断加大的政策背景下,住房租赁市场逐渐成为我国住房体系的重要组成部分。住房租赁市场迎来了高速发展的窗口期,但项目周期长,需要大量资金注入,常规融资模式已经满足不了。这时住房租赁ABS作为新兴融资工具,将会为住房租赁市场的稳定发展提供资金来源。一定程度上住房租赁ABS对于发展我国住房租赁市场、建立多渠道住房供给体系,稳定一、二线城市房价具有重要意义。图7:全国房地产企业ABS发行规模(亿元)

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  3、上半年全国类REITS产品发行规模达到240.97亿元,有力促进长租公寓行业发展


  截止2018年上半年,全国类REITS产品发行规模达到240.97亿元,超过了2017年全年一半以上,类ERITs产品发行规模不断扩大。类REITS产品不仅有助于租赁住房企业规模化、集约化和专业化发展,还可以充分利用社会资金、盘活房地产存量,为住房租赁市场增加活力,促进住房租赁市场长期健康发展,图8:2014-2018年类REITs发行规模(亿元)

2018年上半年,国内共成功发行6单类REITs产品,发行总金额240.97亿元,每一单类REITs都具备一定创新突破。住房租赁REITs产品通过专业化管理,为市场提供优质的租赁住房,改变了传统房地产融资模式,不断优化资产端和服务端,推动房企转型,一定程度上缓解了其目前较大的偿债压力。表1:部分租赁类REITs产品类型
  2018年上半年,国内共成功发行6单类REITs产品,发行总金额240.97亿元,每一单类REITs都具备一定创新突破。住房租赁REITs产品通过专业化管理,为市场提供优质的租赁住房,改变了传统房地产融资模式,不断优化资产端和服务端,推动房企转型,一定程度上缓解了其目前较大的偿债压力。表1:部分租赁类REITs产品类型
2018年上半年,房地产行业所面临的资金趋严的态势加剧,融资渠道受限加大、融资额度愈发趋紧,资金成本攀升,房企还债压力大。政府不断对房地产市场调控加码,住建部严控棚改货币化安置,一系列政策组合拳的出台对销售端及整个行业都会产生极大地影响。预计2018年下半年,在融资监管不发生改变情况下,房企融资环境仍较为严峻,融资渠道受限,建议房企应加快去杆杠、降负债速度,进而使得房企稳定发展。
  2018年上半年,房地产行业所面临的资金趋严的态势加剧,融资渠道受限加大、融资额度愈发趋紧,资金成本攀升,房企还债压力大。政府不断对房地产市场调控加码,住建部严控棚改货币化安置,一系列政策组合拳的出台对销售端及整个行业都会产生极大地影响。预计2018年下半年,在融资监管不发生改变情况下,房企融资环境仍较为严峻,融资渠道受限,建议房企应加快去杆杠、降负债速度,进而使得房企稳定发展。
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